越南被评为亚洲最具吸引力的新兴市场，投资越南以下问题要注意

近日，Indochina Kajima 启动了 广宁 Core5 工业地产项目。项目建成后，将向市场提供总计6.9万平方米的现成仓库。不过，根据仲量联行越南的评估，在需求有限的情况下，供应过剩可能导致北部市场的空置率上升。不仅如此，还警告称，南方现建仓市场今年底也将陷入淡静期。

南部市场以内需为主

2023年一季度，南方仓储物流市场新增供应充足，物流设施近25万平方米。

值得注意的是，中国第二大电子商务集团京东的子公司 JD Property Vietnam 在隆安 Tan Duc 工业园拥有超过 50,000 平方米的仓库空间，正式标志着其在越南的首次进军。目前，现成仓库总供应量已增至190万平方米。其中，BWID 和 Mapletree 分别占总供应量的37%和21%，保持领先地位。

2023年一季度需求方面，南方物流市场主要受内需拉动。这来自该国仍然惨淡的出口形势。零售商和 3PL（第三方物流供应商）表现出积极的增长，并在保持市场势头方面发挥着关键作用。

“由于跨境贸易的暂时拥堵，特别是服装、家具和电子行业的制造商，产生了对现成仓库存储成品的需求”，JLL Vietnam 的报告称。

此外，还认为市场情绪仍未完全走强，尽管该板块截至第一季度仍录得约 90,000 平方米的正净吸纳量。当项目仍在建设中时，这一数字得到了租赁承诺的支持。其中，大部分物流交易是应大型企业要求的工程承包。此外，租金环比小幅上涨 2.3%，同比上涨 3.8%，至4.7 美元/平方米/月。

这来自于 2023 年申请的租金调整以及新项目进入市场。“然而，据观察，新推出项目的实际租金要价较租前有所下降。因此，较差的租前表现导致业主不得不降低要价和净租金以吸引租户”，仲量联行专家分享。

评估前景，今年最后9个月，南部地区预计将迎来约40万平方米的现代化成品仓库面积。到今年年底，市场规模将扩大到230万平方米，是目前规模的近1.2倍。“总体而言，仓储市场正进入平静阶段。短期内，市场的放缓将越来越明显。

投资者在项目实施中需要更加谨慎，尤其是对于新投资者，”仲量联行专家表示。

北部市场放缓

在北部市场，海防 Logis United 2 项目的 87,472 平方米新增供应和 SLP Park Yen Phong 项目使2023 年第一季度现代现成仓库的租赁供应总量达到约 843,672 平方米。

仲量联行越南表示，新项目越来越注重应用高科技、保护环境，并按照工业园区生态系统的标准发展，以满足大型国际租户的需求。与此同时，今年前三个月北方的租赁需求放缓。这是由于年初的购物活动不如前两个季度丰富，零售商和电子商务企业减少了仓库租赁的规模。

同时，由于困难的经济形势，生产和出口活动的租金动力仍然下降。仲量联行越南报告显示，一季度市场净吸纳量达到28637平方米。

这一数字的实现要归功于 SLP Park Yen Phong 和 BWID Phu Nghia 等新项目的租赁努力。其中，日本通运公司是本季度的优秀新租户。北方市场现代化现成仓库平均租金为4.61美元/平方米/月，环比上涨2.2%，同比上涨8.8%。小幅上涨源于两个高端新项目推高了整个市场的均价。

与此同时，其余项目的租金保持稳定。“预计 2023 年市场将迎来兴安、海防和北宁省的大量新增供应。值得注意的是，Nam Son Hap Linh SLP 项目目前正处于建设的最后阶段，预计将于 4 月完工，并将在下一季度为市场增加约 84,763 平方米的供应，”仲量联行表示。

不仅如此，该部门还认为，出口形势将面临诸多困难，因为越南两大主要出口市场欧洲和美国尚未复苏。此外，取消新冠防疫政策后，中国企业现在将直接与越南制造商竞争。基于上述情况，制造业和出口行业租用现成仓库的需求预计会下降。预计整个 2023 年的空缺率将上升。

越南被评价为亚洲最具吸引力的新兴市场之一。近年来，国内营商环境明显改善。然而，尽管越南正成为世界的一流投资目的地，但外国企业仍面临一些挑战和困难。

2022年，越南经济增长8.02%，为1997年以来最高水平。

根据最新预测，未来几年，得益于国内市场的强劲发展、劳动条件和素质不断得到改善，中产阶级在东南亚地区中增长最快，越南经济将继续增长6%以上。2022 年，外国直接投资增长13.5%，达224亿美元。

制造业和房地产业从国外获得大量承诺资金，其次是生产和科技活动。作为世界贸易组织、各区域论坛和《越南与欧盟自由贸易协定》（EVFTA）、《跨太平洋伙伴关系全面及进步协定》（CPTPP ）的成员，越南目前是一流的投资目的地。但外商投资商在公司设立、报告档案、知识产权、企业文化等方面上仍面临一些困难。

关于在越南开公司的问题，以前需要七项手续，而现在开公司只要两项。目前，想要在越南兴业的企业在注册企业法人之前需要有公司地址和已签署的租约。一些外国投资有非常严格的条件和限制，如药品、化学品、矿物、生物商业活动等。

公司的所有报告和档案必须是越南语，外国文件只有经过认证的越南语译版才有效。在此之前，文件必须经过东道国法院的公证或认证，然后由越南大使馆再次认证。外国企业的许可证也以越南语颁发。目前，一些许可证手续、档案和报告可以在线办理，但语言要求和认证过程没有改变。

有关货币，越南盾通过严格的汇率机制与美元联系，有助于稳定贸易伙伴之间的汇率。越南盾被视为亚洲最稳定的货币之一，越南盾支持外国直接投资活动。值得注意的是，政府严格监管涉及外币的交易，现金流入的规定往往比流出的规定宽松。

有关税务系统，政府近年来作出多项改革。每年企业应交税项10个，其包括增值税和社会保险。

财政部刚刚出台为企业提供便利的规定，其中有应用电子发票，简化增值税、企业所得税的申报手续。此外，对企业所得税法、增值税和现行税收征管的修正也旨在澄清不明确的税收问题并减轻在越南经营的企业需遵守的税收负担。

有关银行和支付系统，越南仍被评为世界上最依赖现金的经济体之一，超过90%的国内交易以现金进行。一些业绩不佳的银行也降低了消费者信心。但现在，政府已设定将越南变成“无现金经济体”的目标，并计划为该系统投建基础设施，提高现金支付的费用并降低与电子支付相关的费用。

有关管理机制和法律，越南目前被评估为在全球化中具有很大的前景。

但企业仍然因应对官僚主义和缺乏透明度的问题而面对困难。越南的管理制度和贸易法，以及部分部委和产业的权限重叠可能导致政策不一致。此外，企业信息标准不佳，财务透明度不高，增加了企业身份审查与核实活动的挑战。

有关知识产权，虽然已出台保护知识产权的规定，但实施力度仍然有限 。

越南在使用盗版率最高的 20 个国家中排名第 11 位，滥用知识产权仍然是一个问题。政府正在采取措施解决该问题，并出台新的法律来保护知识产权，包括版权、工业产权和植物品种。希望注册其知识产权的外国公司必须向越南工业产权局或知识产权局申请批准。

此外，尽管国内进行了改革，但腐败仍然是有意在越南兴业的企业造成困难的问题。政府已承诺解决这个问题，颁布《反腐败法》，制定反腐败战略，巩固体制并批准《联合国反腐败公约》（UNCAC）。与若干亚洲邻国相比，越南的反腐败框架被认为是比较全面的。

最后是越南的商业文化。大多数商业联系都围绕着合作伙伴之间通过推荐和介绍建立的社会关系。有时，提供给企业的价格可能取决于与企业接洽的方式。在与任何组织合作时，资历也是一个重要问题。

根据会计和金融服务供应集团TMF的全球商业复杂性指数报告，越南在2020年排名第24位，2021年排名第21位。2022年，越南在商业复杂性方面排名第42位。这反映了一个事实，即越南的商业环境比以前简单得多。然而，仍然需要进一步完善体制和相关问题，为外国企业在越南投资提供更便利的条件。